Kentsel Dönüşümde KDV İadesi
İnşaat ve taahhüt işlerinde KDV oranlarının yükselmesiyle birlikte , inşaatçılar KDV iadesi alamayacak mı soruları , işletmelerin gündemini meşgul etmeye devam ediyor. En son söyleteceğimiz şeyi , en başta söyleyerek yazımıza başlayalım. Kentsel dönüşüm işleri yapan firmaların hayatında hiçbir şey değişmedi. Yine 150 m2 altında olan meskenlerin satışını % 1 KDV ile gerçekleştirecekler ve yine iade almaya devam edecekler. Hatta genel KDV oranlarının % 20 ye yükselmesiyle birlikte alacakları İade rakamı 2 puan daha artmaktadır.
Peki inşaat firmaları bu iadeler için olması gerektiği kadar cesur davranıyorlar mı? Hala eski alışkanlıklarla KDV iadesinden uzak duran , aman başımıza iş almayalım yaklaşımında olan işletmeler piyasanın bir gerçeği. Ancak artık en önemli kalemlerin hemen hemen tamamını faturalı olarak almaktadırlar. En önemli kalemler olan , Beton harcamalarının , Demir harcamalarının faturasız olarak piyasadan temini artık imkansız. Kaba inşaatın dışındaki ince işçilikle alakalı yapılan elektrik , doğalgaz, su tesisatı vb. işlemlerle alakalı yapılan harcamaların tamamına yakınının faturasız elde edilmesi mümkün değil. Piyasalarda naylon fatura dediğimiz ,sahte veya muhteviyatı itibarıyla yanıltıcı belge olan herhangi bir alımınız yoksa çekinmenizi gerektiren hiçbir durum yok. Hatta çıtayı bir tık daha öteye taşımak gerekirse , KDV iadesini alın diye devlet sizi teşvik etmekte. Kentsel dönüşümü bu KDV artışının dışında bırakması da bunun en önemli göstergelerinden biri. Kısaca tek cümleyle ifade etmek gerekirse , naylon faturalı alımınız yoksa iadeyi çok rahat alabilirsiniz.
KDV oranlarında ilk değişiklik 01/04/2022 tarihinde yapıldı. Net alan 150 m2 altında olan konutlarda bu tarihten önce ruhsat alanlarda % 1 iken bu oran bu tarihten sonra inşaat ruhsatı alanlarda % 10 a yükseltildi. Ancak bu değişiklikte Kentsel Dönüşüm Kapsamında yapılan inşaat ve taahhüt işleri bu düzenlemenin dışında bırakıldı. Bir diğer ifadeyle Kentsel Dönüşüm kapsamındaki inşaat ve taahhüt işlerinde % 1 KDV ‘ yle satışlarına devam edecekler.
Direk inşaat sektörüne ilişkin bir düzenleme olmasa da 7346 Sayılı Cumhurbaşkanlığı kararıyla 10 Temmuz dan ,itibaren % 8 olan KDV oranları %10’a , % 18 olan genel KDV oranı % 20 ye yükseltildi. Burada satış tutarları yükseltilirken , aynı zamanda alımlarında yükselmesi anlamına geliyor. Bu değişikte Kentsel Dönüşüm işlemlerinin satış tutarını yükseltmezken , alımlarını ise % 2 oranında yükseltmiştir. Dolaylı olarak işletmelerin KDV iadesi alacakları rakamın yükselmesine yol açmıştır demek abartılı bir yaklaşım olmaz. Örneklendirmek gerekirse , daha önce 1.000.000 KDV iadesi alacak olan firmalar artık 20.000 TL daha yüksek iade alacaklardır.
5 GÜNDE KDV İADESİ MÜMKÜN MÜ?
Yine sonda söyleyeceğimizi başta söyleyip daha sonra detaylara geçelim. Evet 5 günde KDV iadesinin alınması tüm mükellefler için geçerli ki bu tüm mükelleflerin içerisinde inşaat firmaları da var doğal olarak. Peki istenen şartlar neler. Aşağıda belirttiğimiz 2 şartı taşımanız yeterli.
* Özel esaslara tabi olunmaması (Maliyenin kara listesinde yer almamak-kodlu listede yer almamak)
* İade rakamının % 120 si oranında teminat vermek.(Örneğin 1.0000.000 TL iade için 1.200.000 TL. teminat verilmesi)
Sürecin nasıl işleyeceğini kısaca açalım. Öncelikle iade KDV alacağınızın ne kadar olduğunun belirlenmesi lazım. Bu rakam belirlenirken , İndirimli Orana Tabi İşlemlere dair esaslara göre yapılan ve yıllık iade sınırı dikkate alınarak hareket edilmelidir..
Belirlenen rakamın ardından , rakamın % 120 si kadar teminat mektubunun Vergi Dairesine teslimi gerekir. Örneklendirmek gerekirse 1.000.000 TL iade için 1.200.000 TL kesin ve süresiz teminat mektubu verilmesi gerekir. Bu teminat mektubunun masrafı da cüz i tutarlarda. Yukardaki örneğe uyarlarsak 1.000.0000 TL iade için 6 aylığına ödeyeceğiniz rakam 6.000 TL civarındadır. Findex notu yüksek işletmeler için kuşkusuz daha düşük rakamlar söz konusu.
İade rakamını belirlememizin ardından , Gelir İdaresi Sistemi’ne girişlerin yapılmasının ardından oluşacak kontrol raporunun (Atu kapsamında sadece Özel Esaslar Kontrolü Yapılır) temiz olması halinde 5 gün içerisinde iade rakamınız hesabınızda olacaktır.
Bu aşamadan sonra Teminat Mektubunun çözümü süreci başlayacaktır. YMM KDV iadesi raporunun 6 ay içinde ilgili Vergi Dairesi’ne teslimi gerekmektedir.6 aylık sürenin daha öncesinde de YMM KDV iadesi raporu teslim edilebilir. Yapılan incelemelerin ardından sorunlar giderilmesi sonrası Teminat Raporu iade edilir.
TEMİNAT VERİLMEDEN KDV İADESİ NE KADAR SÜREDE TESLİM ALINIR.
Herhangi bir teminatın düzenlenmeden nakden KDV iade alınması da mümkün. YMM ile KDV iadesi sözleşmesi düzenlenmesinin ardından YMM raporunun hazırlanıp, bağlı olunan vergi dairesine teslim edilmesinin ardından , Vergi Dairesinin gerekli incelemeleri tamamlaması sonucu KDV iadesi işletmeye iade edilir. Burada sürecin hızlıca ilerlemesi için mükellefin yaklaşımı çok önemlidir. YMM raporlarının en önemli destekleyicisi karşıt inceleme tutanaklarıdır. Yapılan alımların gerçeği yansıttığının tespit edilmesi için yapılan bu çalışma da , alım yapılan firmalarla , işletmenizin kayıtlarının örtüşüp , örtüşmediği YMM tarafından kontrol edilir. Bu işlem için alım yapılan tarafın bilgilerine ulaşılması önem arz eder. Bu süreç ne kadar hızlı olursa YMM raporunun hazırlanma süreci o kadar kısalmaktadır. Uygulamada mükellefler bu süreçle ilgili , tedarikçi firmalara ne kadar baskı yaparlarsa cevapların o kadar hızlı ilerlediğini görmekteyiz. Normalde tedarikçi firmaların 1-2 saatlik bir çalışmasıyla çözülebilecek bu incelemeler , ihmaller veya ötelemeler ile çok uzun süreleri alabilmektedir. Tedarikçi için inşaatçı firma bir müşteri olduğu için ve ticari hayatımızda ‘’Müşteri Daima Haklıdır’’ prensibi yer aldığı için firmaların sürece müdahil olmalarıyla bu incelemeler çok kısa sürelerde tamamlanabilmektedir. YMM raporunun vergi dairesine tesliminin ardından , vergi dairesinin yoğunluğuna göre değişmekle birlikte en fazla 2 aylık süre içerisinde Vergi dairesi tarafından tespit edilen eksiklikler YMM ye bildirilir .Bu eksikliklerin giderilmesi için YMM’ye 30 günlük süre verilir. 30 günlük süre içerisinde verilen cevabın ardından , eksiklk yazısı genelde 30 günlük sürede incelenerek iade gerçekleşir. Uygulamada çok nadir olarak ikinci hatta üçüncü eksik yazılarının yazıldığını gözlemlemekteyiz.
Yukarıda detaylıca değindiğimiz şekilde YMM ile inşaat firmaları arasında sıkı bir işbirliğinin olması halinde 4 ile 6 aylık bir süre içerisinde KDV iadesi gerçekleşir.
KENTSEL DÖNÜŞÜMDE İNŞAAT TAAHHÜT İŞLERİNDE KDV İADESİ
Kentsel dönüşüm kapsamındaki inşaatlar 2 şekilde gerçekleşmektedir. Birincisi taahhüt şeklinde , bir diğeri ise Kat Karşılığı inşaat şeklinde. Taahhüt işlerinde Kentsel Dönüşüm kapsamındaki binanın yerine yenisi inşa edilmekte ve hak sahiplerine teslim edilmektedir. Burada hak sahipleri değişmemekte , hak sahipleri binanın yeniden inşası ile ilgili belirlenen rakamı müteahhit firmaya ödemekte ve binalarını yenilenmiş olarak teslim almaktadırlar .Normal bir mal ve hizmet alım/satımına büyük benzerlikler gösteren bu uygulamada KDV iadesi açısından büyük farklılıklar söz konusu değildir. Taahhüt işlemlerinde büyük oranda inşaat firmalarının bir hizmeti mevzu bahistir. Uygulamada yapılan hizmetin yanı sıra ihtiyaç duyulan malzemelerin müteahhit firmalar tarafından tedarik edildiğini gözlemlemekteyiz. Bu kapsamda yapılan alımlarla ilgili ödenen KDV .lerin iadesi söz konusu olmaktadır.
Burada yapılan hesaplamalar kat-karşılığı inşaat işlerine göre daha basittir. İlgili inşaatla alakalı yapılan alımlara ait KDV ler yüklenime konu edilerek iade süreci tamamlanmaktadır.
Örnek 2022 yılında 1.000 M2 toplam 10 konutluk bir konut inşaatıyla ilgili , m2 si 10.000 TL üzerinden toplam 10.000.000 TL.lik bir taahhüt anlaşması yapıldığını ve inşaatı 2023 yılı içerisinde tamamlanıp , hak sahiplerine teslim edildiğini düşünelim. Bu inşaatla ilgili müteahhit firmanın 5.000.000 TL. lik beton ,demir ,tesisat mlz. vb. harcamaların yapıldığını ve bu alımlarla ilgili 1.000.000 TL KDV ödendiğini düşünelim. :Müteahhit firmanın KDV iadesi hesaplaması aşağıdaki şekilde yapılacaktır.
100.000 TL HESAPLANAN KDV (10.000.000 TL* %1 -(Sözleşmedeki anlaşılan tutara göre hesaplanmıştır )
1.000.000 TL.( malzeme alımlarında ödenen KDV.)
2024 Yılı KDV İade Sınırı::57.300 TL.
KDV İADE TUTARI = 842.700 TL (1.000.0000-100.000-57.300)
** burada düzenlenecek faturalar , konutlar kentsel dönüşüm kapsamında olduğu ve 150 m2 nin altında olduğu için % 1 KDV li olarak düzenlenmiştir.
KENTSEL DÖNÜŞÜMDE KAT KARŞILIĞI TESLİMLERDE KDV İADESİ
Kentsel dönüşüm kapsamındaki inşaatlar 2 şekilde gerçekleştiğini belirtmiştik. Taahhüt şeklinde teslime yukarıda detaylıca değindik. Bir diğer önemli teslim şekli KAT KARŞILIĞI konut teslimidir .Kentsel dönüşüm kapsamındaki bina yıkılarak yerine , yenisi yapılmakta ve bunun için hak sahipleri müteahhide her hangi bir ödeme yapmamakta. Yeni dairelerin bir kısmı müteahhit firmaya kalmaktadır. Genel uygulama bu şekilde olsa da , piyasada bazı hak sahiplerinin birbirlerine ödeme yapmaları veya müteahhite ödeme yaparak , daha farklı özeliklere sahip daire sahibi oldukları da gözlemlenmektedir. Bu tarz uygulamalar inşaatı kentsel dönüşüm kapsamının dışına çıkarmaz. KDV iadesinin mantığı değişmemekle birlikte yapılan hesaplamalar bu yöntemde farklılık arz etmektedir. Öncelikle yapılan inşaatın maliyeti tespit edilmelidir. Yapılan KDV.li , KDV.siz tüm harcamalar tespit edilerek maliyet belirlenmelidir. Tespit Edilen bu maliyet M2 hesabına göre daire maliyeti belirlenir. Bu maliyetin üzerine meskenlerde % 10 kar eklenmek suretiyle hak sahiplerine fatura edilir. Aynı tutarda gider pusulası düzenlenir.
FATURA VE GİDER PUSULASI DÜZENLENMESİ
Örnek: Taahhüt işlerinde verdiğimiz örneği kat karlığı inşaat işlerine uyarlayalım. 2022 yılında 800 M2 toplam 8 konutluk bir konut inşaatıyla ilgili , kat karşılığı anlaşma yapıldığını , yıkılan binanın yerine 10 konutluk 100 m2 den 1.000 m2 inşaat yapıldığını ve 2 dairenin müteahhit firmaya kalacağını düşünelim. Bu inşaatla ilgili müteahhit firmanın 5.000.000 TL. lik beton ,demir ,tesisat mlz. vb. harcamaların yapıldığını ve bu alımlarla ilgili 1.000.000 TL KDV ödendiğini düşünelim. :Müteahhit firmanın düzenleyeceği faturalar ve gider makbuzlarının hesaplaması aşağıdaki şekilde yapılacaktır.
10 Daire Toplam Maliyet:6.000.000 TL.
KDV li Alımlar:5.000.000 TL.
KDV.’ siz Alımlar (İşçilik ,Harçlar Vb.) : 1.000.000 TL
1 Daire Toplam Maliyet: 600.000 TL..( 6.000.000/10 )
Hak Sahiplerine Kalan 8 Daire Toplam Maliyet=4.800.000 TL.( 600.000 * 8 daire)
Müteahhit Firma 2 Daire Maliyet=1.200.000 TL (600.000 * 2 daire)
Arsa Maliyeti Hak Sahipler 480.000 TL ( 4.800.000 * % 10 )
TOPLAM HAK SAHİPLERİNE FATURA EDİLECEK MATRAH : 5.280.000 TL:( 4.800.000+480.000)
TOPLAM FATURA EDİLECEK TUTARIN KDV.Sİ : 52.800 TL (5.280.000 * % 1 )
TOPLAM FATURA TUTARI=5.332,800 TL.
TOPLAM DÜZENLENECEK GİDER PUSULASI:5.280.000 TL.
** burada düzenlenecek faturalar , konutlar kentsel dönüşüm kapsamında olduğu ve 150 m2 nin altında olduğu için % 1 KDV li olarak düzenlenmiştir.
Uygulamada genelde müteahhit firmalar tarafından Gider pusulası düzenlenmesi gerekliliğinin atlandığı görülmektedir. VUK na göre ispat edici nitelikte evrak nitelikte olan gider pusulalarının düzenlenmemiş olması halinde , belgenin % 10 u oranında Özel Usulsüzlük Cezası düzenlenmesi sonucu ile karşılaşılır. Bu örnekte 5.280.000 TL üzerinden 528.000 TL özel usulsüzlük cezası ödemesiyle karşı karşıya kalınmaması için , gider pusulalarının düzenlenmesi hususu ihmal edilmemelidir.
Burada dikkat edilirse düzenlenen faturaların tutarı ile gider pusulalarının tutarlarının aynıdır. Yapılan hesaplamalar hak sahiplerine düzenlenecek KDV li faturaların matrahının hesaplanması ile ilgilidir.8 dairenin maliyetiyle , elde edilen gelir eşitlenerek kar/zarara etkisi sıfırlanmaktadır. Yazımızın Kurumlar /Gelir Vergisi yönünden incelendiği kısımda daha detaylıca konu açıklanacaktır.
MÜTEAAHİT FİRMAYA KALAN DAİRELERİN FATURALARINI DÜZENLENMESİ
Müteahhit firmalara kalan dairelerin faturaları yine % 1 KDV .li olarak düzenlenir. Ancak burada artık bir emsal fiyat uygulaması söz konusu değildir. Satış bedeli ne kadar ise o tutar üzerinden fatura düzenlenmesi gerekir. Uygulamada genellikle müteahhit firmaların emsal bedel üzerinden satış yapma hatasına düştüklerini gözlemlemekteyiz. Belediyelerin belirlediği emsal fiyatlar tapu harçlarının alınması noktasında bunun altına düşülmemesi gereken rakamlar olarak belirlenmektedir. Alt sınır olarak düşünülebilir rakam .Tapu harçları da dahil olmak üzere tüm hesaplamalar gerçek satış bedeli üzerinden yapılmalıdır. Örneğimize dönecek olursak , müteahhide kalan iki dairenin maliyeti aslında 6.000.000 TL.’ dir. Yapılacak satış olağanüstü koşulların olmaması halinde daire başı 3.000.000 TL. nin üzerinde olmalıdır. Tabiidir ki olağanüstü koşullarda zararına satışta söz konusu olabilmektedir. Ancak normal ticari teamüllerde % 30 oranında karlılık söz konusu olacağı için örneğimizdeki daire başı 3.900.000 TL. nin altında satış pek kabul görmez.
KDV İADESİ HESABI
KDV iadesi hesaplaması yapılırken , inşaat için yapılan alımlara ait KDV den , kesilen faturalarda yer alan KDV ve satışın yapıldığı yıl için için belirlenen KDV iade sınırının düşülmesiyle (2024 yılı 57.300 TL) bulunan rakam iade alınır.
10 Daire Toplam Maliyet:6.000.000 TL.
KDV li Alımlar:5.000.000 TL.
KDV.’ siz Alımlar ( İşçilik ,Harçlar Vb.) : 1.000.000 TL
Hak Sahiplerine Kalan 8 Adet Daire için Hesaplanan KDV:52.800 (5.280.000 % 1 )
Alımlarda Ödenen KDV=1.000.000 TL
8 Daire İçin Alımlarda Ödenen KDV :800.000 TL. ( 1.000.000 /10 *8 )
2024 Yılı KDV İade Sınırı::57.300 TL.
KDV İADE TUTARI = 689.900 TL ( 800.0000-52.800-57.300)
** burada düzenlenecek faturalar , konutlar kentsel dönüşüm kapsamında olduğu ve 150 m2 nin altında olduğu için % 1 KDV li olarak düzenlenmiştir.8 adet dairenin hesaplaması yapıldığı için sadece 8 adet daireye tekabül eden 800.000 TL KDV hesaplamada kullanılmıştır. Müteahhit firmaya kalan dairelerin satılması halinde ,daire başına 100.000 TL KDV iadesi alınabilecektir.
KURUMLAR /GELİR VERGİSİ YÖNÜNDEN HESAPLAMA.
Ana hatlarıyla özetlemek gerekirse kat karşılığı inşaat işlerinden elde edilen gelirlerden , harcamaların düşülmesi sonucu elde edile kar üzerinden Kurumlar/Gelir Vergisi hesaplaması yapılır.
Yukarıdaki örneğimizi biraz daha geliştirerek konuyu açıklamaya çalışalım.
Örnek: 2022 yılında 800 M2 toplam 8 konutluk bir konut inşaatıyla ilgili , kat karşılığı anlaşma yapıldığını , yıkılan binanın yerine 10 konutluk 100 m2 den 1.000 m2 inşaat yapıldığını ve 2 dairenin müteahhit firmaya kalacağını düşünelim. Bu inşaatla ilgili müteahhit firmanın 5.000.000 TL. lik beton ,demir ,tesisat mlz. vb. harcamaların yapıldığını ve bu alımlarla ilgili 1.000.000 TL KDV ödendiğini düşünelim. Müteahhit firmaya kalan 2 adet dairenin adedi 5.000.000 TL.den toplamda 10.000.000 TLye sattığını düşünelim.
10 Daire Toplam Maliyet:6.000.000 TL.
TOPLAM HAK SAHİPLERİ FATURA EDİLEN MATRAH : 5.280.000 TL
TOPLAM DÜZENLENECEK GİDER PUSULASI:5.280.000 TL.
TOPLAM 2 ADET DAİRENİN SATIŞ BEDELİ:10.000.000
KAR: 4.000.000 TL ( 10.000.000 + 5.280.000-5.280.000-6.000.000)
ÖDENECEK KURUMLAR VERGİSİ : 1.000.000 TL (4.000.000 * % 25 )
ÖDENECEK GELİR VERGİSİ : 1.358.800 TL (Artan oranlı gelir vergisi dilimlerine göre hesaplanmıştır.
Burada sözün yeri gelmişken 2024 yılı verilerine göre 870.000 TL.nin üzerinde kar elde edilmesi halinde Şirket kurularak şirket üzerinden işlemlerin yerine getirilmesi daha düşük tutarda vergi ödenmesi sonucunu doğuracaktır.
Sonuç olarak:
Bir deprem ülkesi olan ülkemiz için kentsel dönüşüm bir lüks değil ,bir zorunluluktur. Her geçen gün kentsel dönüşümü teşvik etmek ve kolaylaştırmak için yeni düzenlemeler hayatımıza girmektedir. Devletinde teşvik ettiği ve çeşitli düzenlemelerle kentsel dönüşümü daha cazip hale getirmeye çalıştığı aşikardır. Kentsel dönüşümü teşvik için vergisel anlamda da bir çok düzenleme yapılmıştır. Devletin teşvik ettiği kentsel dönüşümde vergisel zorluk çıkartılacağı düşünülmemeli ve vergisel avantajların tamamından yararlanılmalıdır.
Kentsel dönüşümde 150 m2 altındaki konutlarda KDV iadesi halen daha cazibesini korumaktadır. Yapılan düzenlemelerle 150 m2 altı konutlarda KDV deki % 1 KDV oranı % 10 a yükseltilmiş olmasına karşın , kentsel dönüşümde bu oran % 1 olarak devam etmektedir. İnşaat işlerinde kayıt dışı işlemler son derece azaldığından KDV iadesi işlemleri hızlı bir şekilde , sorunsuz olarak sonlanmaktadır. Piyasada naylon fatura olarak tabir edilen , gerçek olmayan alımların söz konusu olmadığı işletmeler , hiçbir şekilde korkuya kapılmadan KDV iadelerini alabilirler.
Bu KDV iadesi için teslimin gerçekleşmesinden sonra takip eden yılın Kasım ayının sonuna kadar müracaat edilmesi gerekmektedir. Örneğin 2024 yılında teslimi gerçekleşen bir işletme 2025 yılının Kasım ayına kadar müracaat etmeleri gerekmektedir.
Artırımlı Teminat Uygulamasının verdiği avantajlardan faydalanıp, 5 gün içerisinde nakden iade alınması yolu tercih edilmelidir.
| KURTULUŞ YMM |
| Yeminli Mali Müşavirlik AŞ. |
| Ahmet KURTULUŞ |
| Kurucu Ortak – Yeminli Mali Müşavir |
